LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN Y EL DERECHO DE USO

En este artículo explicaremos qué debemos hacer en el caso en que se de una controversia entre la división de la cosa común y el derecho de uso existente sobre aquella cosa de la que se pretende su división.

Es muy frecuente que muchas parejas compren conjuntamente una vivienda que constituirá su domicilio habitual y conyugal. Así pues, la propiedad de dicha vivienda es de cotitularidad de ambos miembros de la pareja. Pero, ¿ qué ocurre si posteriormente se divorcian y en la sentencia de divorcio se atribuye el uso de esa vivienda a uno solo de los miembros de la pareja, es decir, a uno solo de los propietarios?

En este caso, debemos diferenciar las diferentes posiciones en que se encuentran los copropietarios:

• Por un lado, tenemos al copropietario al cual se le ha atribuído el uso de la vivienda y que, por lo tanto, tiene reconocido un derecho de uso sobre ella.
• Por otro lado, está el copropietario que no tiene reconocido ese derecho de uso y que, por lo tanto, no puede residir ni disfrutar de esa vivienda, aún siendo cotitular de la misma.

Qué podemos hacer si somos el copropietario que no tiene el derecho de uso sobre la cosa? Lo que debemos hacer es presentar una demanda solicitando la división de la cosa común amparándonos en el artículo 400 del Código Civil que dispone que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Si bien, este derecho a obtener la división de la cosa común tiene como excepción que exista un pacto entre los condóminos, el cual no puede ser superior a 10 años.

Una vez la demanda sea admitida por el Juzgado, se dará traslado de ella a la parte demandada para que presente su escrito de oposición o contestación. Una vez presentado este escrito, se convocará a las partes al acto de audiencia previa y, posteriormente, al acto de juicio. Y en caso de que la sentencia que se dicte estime la demanda y declare la división de la cosa común, se procederá a la subasta judicial de la misma. Y el importe que se obtenga con la subasta se repartirá por partes iguales entre los copropietarios, previa deducción de los gastos o cargas existentes sobre la cosa.

Ante esta situación, qué puede hacer el copropietario que tiene reconocido el derecho de uso? Este copropietario lo que debe hacer es, en primer lugar, contestar la demanda de división de la cosa común alegando, obviamente, la existencia de su derecho de uso y solicitando su mantenimiento en base a la jurisprudencia existente:

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 27 de febrero de 2012 en aplicación de la doctrina de esta Sala en el mantenimiento del derecho de uso dispone:

”El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división. En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 y 8 mayo 2006 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges”.

Sentencia Audiencia Provincial de León (Sección 2ª) de 5.03.2014 dispone:

“La existencia de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso, y el contador no tenia necesidad de hacer pronunciamiento alguno al respecto, pues es lo cierto, como señala la STS de 27 de junio de 2007, con cita de la sentencia de 27 de diciembre de 1999 , que aún en el supuesto de ejercicio de la acción de división de la comunidad el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó”.

– Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1999, a la que se refieren las dos sentencias mencionadas anteriormente, dispone: “la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida”.

La Audiencia Provincial Barcelona (Sección 12ª) en su sentencia de 11.02.2010 dispuso:

“En conclusión, debe desestimarse esta alegación y estimarse parcialmente el motivo en el sentido de respetar el derecho de habitación de la madre de la apelante, razón por la que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 17 de noviembre de 2008, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Barcelona , revocándose parcialmente la misma en el sentido de que la división de la cosa común deberá respetar el derecho de habitación que sobre la vivienda tiene Doña Adoracion, así como el derecho de uso que se concede a la demandada, precisándose que el derecho de uso sólo y exclusivamente a la madre mientras las hijas estén bajo su guarda y custodia. Se desestima la impugnación formulada por el actor.”

– Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, de 3 de diciembre de 2008, nº 1123/2008, en relación a un supuesto en que se atribuyó el uso del domicilio familiar a la mujer en virtud de convenio regulador, dispone: “Es jurisprudencia constante de esta Sala, que se mantiene el derecho de uso sobre la vivienda a pesar de la división de la cosa común; la persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso. La doctrina reiterada de esta Sala al abordar supuestos análogos al presente sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes”. Si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó» “.

Por todo lo anterior, cabe concluir que es posible la división de la cosa común sobre la que existe un derecho de uso, pero debe mantenerse dicho derecho por un periodo de tiempo que debe ser establecido en la sentencia que declare la división de la cosa común.